在此番房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整中，“逐步回歸理性”是不少業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。當(dāng)前，各地先后發(fā)布政策為樓市松綁減壓，以浙江為例，在8個(gè)限購城市中，已出現(xiàn)了集體限購松動(dòng)。四川更是出臺(tái)了直接貼息銀行3%的政策來支持剛需市場(chǎng)。不過從短期來看，成效并不明顯。更有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)的問題應(yīng)該交給市場(chǎng)去解決，地方政府不宜過多干預(yù)。

    編者按

    在地方政府積極“救市”之時(shí)，房?jī)r(jià)仍然在固執(zhí)地往下走。

    中國指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的7月份百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10835元/平方米，環(huán)比6月下跌0.81%，這也是繼5月、6月以來的第3個(gè)月持續(xù)下跌。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，100個(gè)城市中76個(gè)城市環(huán)比下跌，僅24個(gè)城市環(huán)比上漲。

    截至目前，在全國46個(gè)限購城市中，已經(jīng)有31個(gè)城市在限購方面有不同程度的松動(dòng)，占比超過60%。

    中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，放松限購無法從根本上扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場(chǎng)庫存高企、供大于求的局面，但在一定程度上有助于穩(wěn)定預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)回穩(wěn)。金融支持是否到位、企業(yè)促銷力度以及需求預(yù)期的轉(zhuǎn)變將是市場(chǎng)回升的關(guān)鍵要素。

    在網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)夏季論壇上，民生證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華表示，今年底或明年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能會(huì)回到更多由公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和合理供求關(guān)系以及政府必要的監(jiān)管下的理性發(fā)展，因此房?jī)r(jià)不會(huì)再重復(fù)過去暴漲、暴跌的極端現(xiàn)象。

    房?jī)r(jià)環(huán)比連跌3個(gè)月

    百城房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)第3個(gè)月下跌，從漲跌城市個(gè)數(shù)看，76個(gè)城市環(huán)比下跌，24個(gè)城市環(huán)比上漲。與6月相比，7月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少了5個(gè)，其中漲幅在1%以上的有3個(gè)，較6月減少4個(gè)；7月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較6月增加5個(gè)，其中跌幅在1%以上的有39個(gè)，較6月增加4個(gè)。

    包含四個(gè)一線城市在內(nèi)的十大城市全部環(huán)比下跌，且跌幅超過全國。房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅逐漸加深，同比漲勢(shì)也日漸微小。7月百城住宅價(jià)格同比上漲4.72%，漲幅較6月縮小1.76個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)第7個(gè)月縮小。100個(gè)城市中，有48個(gè)城市住宅價(jià)格同比上漲，上漲城市個(gè)數(shù)較6月減少15個(gè)。

    此外，上半年大多數(shù)房企銷售金額仍然同比下滑，而能夠完成全年銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的企業(yè)僅為少數(shù)。在中國指數(shù)研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的23家公布銷售目標(biāo)的房企中，平均完成率為40.3%，其中4家房企完成不足三分之一。相比之下，恒大地產(chǎn)、萬科、中海地產(chǎn)三家標(biāo)桿品牌房企完成目標(biāo)了的50%，目前完成目標(biāo)40%以上的企業(yè)有12家。

    房?jī)r(jià)下跌的另一個(gè)原因是庫存。上半年，我國商品住房銷售面積為42487萬平方米，同比下降了7.8%，銷售額也同比下降9.2%；待售面積則增至35917平方米，同比增加了25%。住宅施工面積也同比增長(zhǎng)8.3%。

    “從一、二線城市看，2013年市場(chǎng)的瘋狂上漲誘發(fā)大量新房集中上市，為消化結(jié)構(gòu)性過剩與階段性高供給，普通商品房?jī)r(jià)格將進(jìn)入為期2~3年的調(diào)整期。盡管長(zhǎng)期拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，但短期下跌難以避免?！敝袊鐣?huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士鄒琳華說。

    樓市正逐步回歸理性

    當(dāng)前，大部分限購城市也開始出臺(tái)相關(guān)“救市”措施，天津、南寧、無錫、合肥等超過30個(gè)城市限購政策調(diào)整或取消，但業(yè)內(nèi)對(duì)放松限購的效果預(yù)期并不看好。

    黃瑜表示，部分庫存過大、需求不足的城市，通過放松限購、調(diào)整公積金政策等措施力圖維持市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。供應(yīng)方面，迫于庫存高企和負(fù)債率較高的壓力，多數(shù)房企采取低價(jià)加推、降價(jià)促銷等策略，加大推盤以價(jià)換量以保障業(yè)績(jī)?！霸谑袌?chǎng)信息更發(fā)達(dá)的大中城市，品牌房企對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)更加敏感，促銷項(xiàng)目增多且價(jià)格下調(diào)幅度擴(kuò)大，但需求方面，消費(fèi)者仍然預(yù)期市場(chǎng)保持下行，入市意愿不高，市場(chǎng)成交沒有明顯改善。”

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，預(yù)計(jì)在2014第三季度，限購等救市政策出臺(tái)難以對(duì)低迷期市場(chǎng)起到比較大的刺激作用，開發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，千方百計(jì)消化庫存。

    7月28日，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布的2014年《中國住房發(fā)展（中期）報(bào)告》顯示，我國大中城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)由全線上漲到普遍微跌的主動(dòng)調(diào)整態(tài)勢(shì)，中國樓市告別兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)期，正逐步回歸理性。

    中國社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說，市場(chǎng)的問題要交給市場(chǎng)解決，對(duì)于這次市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整，地方政府不宜過多干預(yù)。

    他認(rèn)為，今后樓市調(diào)控應(yīng)側(cè)重區(qū)間調(diào)控，綜合房?jī)r(jià)、庫存、投資等多元指標(biāo)。如果房?jī)r(jià)跌幅不超過30%，庫存沒有超過6至10個(gè)月，投資也沒有大幅下滑，那么政府不要急于干預(yù)，還應(yīng)采取中性的金融與財(cái)政政策。

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    地方救市1

    浙江多個(gè)城市限購“松綁”能否回暖需看銀行“臉色”

    每經(jīng)記者徐杰實(shí)習(xí)記者沈溦發(fā)自浙江杭州

    8月1日，浙江金華住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局正式發(fā)布通知，即日起金華市區(qū)暫停執(zhí)行住房限購政策。由此，前后一周時(shí)間內(nèi)，浙江省內(nèi)的杭州、溫州、寧波和金華等4個(gè)城市相繼放松限購。此外，據(jù)中新網(wǎng)消息，衢州、臺(tái)州多個(gè)樓盤的銷售人員告訴記者，目前當(dāng)?shù)叵拶徚钜惨芽陬^取消，不過正式文件還未下發(fā)。

    據(jù)了解，2011年，浙江省內(nèi)的杭州、溫州等11個(gè)地級(jí)市中有8個(gè)宣布實(shí)施樓市“限購令”。目前，除紹興、舟山依然執(zhí)行限購政策外，其他6個(gè)城市均已松動(dòng)。

    浙江省社科院房地產(chǎn)研究所研究員王永太對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2010年前，浙江省各市房?jī)r(jià)普遍偏高，經(jīng)過這些年限購，下降趨勢(shì)已近觸底，現(xiàn)在第一時(shí)間放開限購很正常。

    一周內(nèi)4地松綁限購

    7月28日~8月1日，浙江省內(nèi)的杭州、溫州、寧波以及金華先后發(fā)布松動(dòng)限購消息，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在各地為樓市“松綁”的基礎(chǔ)上，房屋成交量并沒有大幅上漲。以杭州為例，透明售房網(wǎng)公開資料顯示，從7月28日放松限購開始，經(jīng)過幾天的“小高潮”后，8月1日和8月2日分別售出新房258套與261套，基本回到了限購松綁前的水平。

    而從房屋庫存量來看，截至7月底，寧波市區(qū)可售商品住房4.86萬套、660萬平方米，可售面積較年初增加31%。

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